покупка, продажа и оборот земли и земель сельскохозяйственного назначения
18.12.2009
Как например купить землю или земельный участок, если этого нельзя по закону, но хочется.С 1991г. до 2002г. года покупка и продажа (вообще сделки) земель сельскохозяйственного назначения никакими законными актами не регламентировались, а значит, фактически и практически сделки с землей не осуществлялись. Но когда 24.07.2002 года требуемая статья закона, наконец, появилась, покупать землю и совершать сделки с землей стало возможно даже гражданам иностранного прочсхождения просто и без проблем… в обход законодательства.
Здесь, конечно, может возникнуть совершенно справедливый вопрос, как граждане России жили до 2002 года.
В юридическом бюро «Падва и Эпштейн» говорят, что оборот земель (покупка и продажа) регулировался положениями Земельного кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом 25 апреля 1991 № 1103-1. В статье 3 этого кодекса устанавливались формы собственности на землю в виде государственной и собственности граждан и/или их коллективов (совместная или долевая).
То есть, в соответствии с Конституцией РСФСР, земля в Российской Федерации являлась достоянием народов, проживающих на ее территории.
Главный научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ) им. А.А. Никонова Наталья Шагайда добавила, что хотя Гражданский кодекс РФ был введен в действие 1 января 1995 года, статья 17 по земле не действовала до принятия Земельного кодекса. Но и после того, как в 2001 году приняли Земельный кодекс, вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения отложили до принятия специального закона. «Перераспределение прав собственности осуществлялось в ограниченных масштабах через сделки с земельными долями и последующим выделом участков уже в собственности покупателя», - уточнила Наталья Шагайда.
Итак, с 2002 года, спустя 11 лет после образования Российской Федерации, граждане государства получили возможность приобретать землю в собственность. Но остался один нерешенный вопрос. Как до 2002 года, так и сейчас, иностранные граждане и компании не имеют законной возможности приобретать землю для ведения сельского хозяйства.
Нет ли противоречия в том, что в России надеются на иностранные инвестиции в сельское хозяйство, но при этом запрещают покупать землю?
Можно предположить, что проблемы никакой нет, потому что землю для этих целей можно арендовать на срок от года до 49 лет. Однако многое указывает на то, что это не решение вопроса.
Дмитрий Ларионов, эксперт совета по земельным отношениям правительства Московской области, обладает данными, согласно которым в аренду землю нерезиденты (иностранцы) пока берут неохотно. «Я бы сказал, что просто не берут, - уточнил он. – Причин несколько. Нет легитимного рынка земель и нет собственника: 60% земли находится в долевой собственности, нет участков в собственности или земля не в кадастре. В собственности юридических лиц находится всего 6,5%, а государство только начало формировать свой фонд. Наконец, с чиновниками общаться непросто – коррупция».
- Секретная недвижимость
Сколько российской земли находится в собственности иностранных инвесторов, сегодня точно ответить не может никто. В официальных источниках данных нет просто потому, что прямое участие в скупке земель иностранцами не допускается. Точно известно только то, что иностранцы ее покупают.
По оценке председателя оргкомитета Общероссийской общественной организации «Сельская Россия» Сергея Шугаева, пока у иностранных инвесторов, земли не более 1%-1,2% (2000 – 2400 тыс. га) от общего обрабатываемого фонда или 2%-3% от числящихся земель сельхозназначения в Роснедвижимости.
На запрос об объемах и происхождении иностранных инвестиций в отечественном сельском хозяйстве в Минсельхозе сообщили, что по данным Росстата, в основном иностранные инвестиции поступили из Нидерландов, Швеции и Японии. В производство пищевых продуктов, включая табак и напитки, чаще приходили деньги из Кипра, Люксембурга и Нидерландов.
По данным Дмитрия Ларионова иностранцы вкладываются в основном в сельхозпроизводство на плодородных землях и в спекуляции с землей около городов. «Если учитывать затраты на скупку, то получится около $8-10 млрд, включая затраты на взятки, а вложения в производство и инфраструктуру – не более $3-4 млрд., - сообщил он. – Это оценочные данные докризисного периода. Скупку для спекуляций оценить невозможно – там все перезаложено для отмывки операций, - этот рынок полулегальный и непрозрачный, так как земли стоят и не обрабатываются. Яркий пример в этом плане – Подмосковье».
Что касается регионов, где иностранные граждане покупают землю, то здесь приходится довольствоваться только догадками. Сергей Шугаев сообщил о жалобах жителей Кубани и Ростовской области, утверждавших, что «турки скупают землю». Но доказательств этому нет, поэтому ничего точно утверждать нельзя.
По информации англоязычных СМИ, Китай купил и освоил в России 80,4 тыс. га сельскохозяйственных земель ценой в $21,4 млн. Газеты ссылаются на данные от общественных организаций, выступающих против скупки земель иностранцами.
- Всем известный секрет обхождения закона
Хотите купить землю, но не являетесь гражданином России? Все специалисты в один голос утверждают, что сделать это очень просто.
Надо основать филиал в России (можно даже со 100% иностранным капиталом), от имени которого учредить еще одно юридическое лицо. Последняя структура сможет беспрепятственно покупать землю в собственность.
Такая схема, как говорят специалисты, работает безотказно.
Мы попросили юридическое бюро «Падва и Эпштейн» описать ситуацию с точки зрения и языком юристов. Вот что ответила руководитель юридического отдела бюро «Падва и Эпштейн» в Твери Наталья Мальцева:
«Статья 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в настоящее время не работает в силу отсутствия нормативно-правового регулирования взаимодействия налогового органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр).
Статья 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет иностранному юридическому лицу зарегистрировать на территории России юридические лица со 100 % иностранным капиталом. Указанные юридические лица, созданные по российскому праву, вправе учредить еще одно юридическое лицо на территории Российской Федерации.
Это юридическое лицо, приобретая на праве собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, уже не столкнется с правовыми барьерами, установленными ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, руководствуясь положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не найдет оснований для отказа в государственной регистрации».
- Страх и надежда
Ни один эксперт в разговоре с AgroNews.ru не высказался однозначно за или против приобретения земли иностранцами.
Василий Узун, руководитель отдела институционального анализа аграрной экономики Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ) им. А.А. Никонова, сказал, что по статистике сельхозпредприятия, в которые вкладываются иностранцы, - одни из самых успешных.
В составляемом ВИАПИ рейтинге агрохолдингов в верхних строчках всегда много компаний с иностранными инвесторами. За прошлый год из 300 сильнейших компаний примерно в 150 владельцами были иностранные юридические лица.
С другой стороны, Василий Узун видит и недостатки владения землей иностранцами. «У нас население в сельской местности часто враждебно настроено к иностранцам, скупающим землю или даже просто берущим ее в аренду, - напомнил он. - Это может привести к волнениям».
Наталья Шагайда не видит опасности владения землей иностранными гражданами по экономическим причинам. По ее мнению причины – только политические: «Почему нет особых экономических причин для ограничения скупки земли иностранцами? Потому, что земля - это так называемый фиктивный товар (как и труд, капитал), оборот которого всегда ограничивается».
Права собственников могут быть ограничены по нескольким пунктам, сказала специалист. Например, нельзя концентрировать большие площади земли в одних руках, необходимо оставлять доступ к земле сельским жителям и желающим работать на земле, нужно следить за сохранением плодородия, нельзя строить на ценных землях дома и так далее.
Поэтому не важно, кто владеет землей - важно, что собственник не нарушает интересы общества, заключила Наталья Шагайда.
Исполнительный директор информационно-аналитического центра «Совэкон» Андрей Сизов - младший вообще считает, что для России этот вопрос не актуален, потому что у нас достаточно земли.
Впрочем, его коллега, заместитель заведующего кафедрой региональной экономики и экономической географии Высшей школы экономики (ВШЭ) Алексей Скопин думает иначе. По его мнению, правительство ошибается в том, что рынок сам отрегулирует покупку-продажу земли: «В России это не работает. Мы вместо желаемого эффективного собственника получили неэффективного владельца».
Ничего плохого во владении иностранными гражданами земли Алексей Скопин не видит. По его словам иностранцам просто выгоднее скупать землю в России, чем нашим гражданам, в том числе потому, что рубль недооценен.
Комментарии пользователей
Добавить комментарий | Последний комментарийПРОДВИЖЕНИЕ САЙТА В ПОИСКОВЫХ СИСТЕМАХ И ЗАРАБОТОК НА САЙТЕ, БЛОГЕ
популярные темы на Форуме
- Добро пожаловать!
Тема cоздана 10-05-2008 г. в 11:45 пользователем fleid
(просмотров: 13541, сообщений: 1) - Астрономия
Тема cоздана 09-01-2009 г. в 12:08 пользователем fleid
(просмотров: 11890, сообщений: 1) - свободная тема
Тема cоздана 16-12-2009 г. в 21:56 пользователем fleid
(просмотров: 11033, сообщений: 1) - Геология
Тема cоздана 09-01-2009 г. в 11:59 пользователем fleid
(просмотров: 10643, сообщений: 2) - цены на недвижимость
Тема cоздана 23-02-2010 г. в 17:33 пользователем fleid
(просмотров: 8067, сообщений: 1)
последние документы
1. покупка квартир и жилой недвижимости иностранцами по закону в регионах РФ...
2. правила по экологическому ремонту помещения и квартиры...
3. новостройки курортной недвижимости Крыма
4. покупаем загородный (пригородный) участок земли под строительство дома...
5. страхование ипотеки, как кредитного займа на жилую недвижимость...
6. основные правила при покупке строящейся квартиры в домах новостройках...
7. 3 грубых ошибки арендаторов квартир жилой и др. недвижимости...
8. типичные ошибки при сделках с недвижимостью, покупка - продажа жилья...
9. ипотека недвижимости, как средство доступного получения жилья в кредит...
10. онлайн заявка в банки на кредит деньгами наличными без справок и поручителей...
11. купить или снять жилье в США?
12. ремонтируем петли в мебели из ДСП
13. строительная компания застройщик в Таилaнде "Dиsit Pаttayа C0., Ltd"...
14. страхование от похищения имущества граждан и компаний - вопрос спорный...
15. проверка при покупке квартиры на ее "юридическую чистоплотность"...
1. покупка квартир и жилой недвижимости иностранцами по закону в регионах РФ...
2. правила по экологическому ремонту помещения и квартиры...
3. новостройки курортной недвижимости Крыма
4. покупаем загородный (пригородный) участок земли под строительство дома...
5. страхование ипотеки, как кредитного займа на жилую недвижимость...
6. основные правила при покупке строящейся квартиры в домах новостройках...
7. 3 грубых ошибки арендаторов квартир жилой и др. недвижимости...
8. типичные ошибки при сделках с недвижимостью, покупка - продажа жилья...
9. ипотека недвижимости, как средство доступного получения жилья в кредит...
10. онлайн заявка в банки на кредит деньгами наличными без справок и поручителей...
11. купить или снять жилье в США?
12. ремонтируем петли в мебели из ДСП
13. строительная компания застройщик в Таилaнде "Dиsit Pаttayа C0., Ltd"...
14. страхование от похищения имущества граждан и компаний - вопрос спорный...
15. проверка при покупке квартиры на ее "юридическую чистоплотность"...
Активные темы за последние 24 часа
| Тема | Ответов | Автор | Просмотров | Рейтинг |
Ссылки по теме:
Кадастровые хитрости: как купить или продать землю?
93-ФЗ, закон о так называемой «дачной амнистии». Он дал волю продавцам продавать свои участки с неполными кадастровыми паспортами
уникальность текста и контента для сайтов и блогов: копирайтинг, рерайтинг, переводы.
Внимание! Цитирование, копирование (полное или частичное) материалов сайта "Инструктор-консультант по недвижимости: www.fleid.ru" разрешено с обязательным указанием активной гиперссылки на наш сайт.
Указание источника должно находиться непрерывно от материала.
Источник : Автор , Инструктор-консультант по недвижимости: www.fleid.ru
Копирование, без указания ссылки запрещено! При обнаружении незаконного использования материала мы обратимся в support поисковых систем для применения санкций к нарушителю наших авторских прав.